關于印發《四川省住宅專項維修資金管理細則》的通知

四川省建設廳 四川省財政廳

關于印發《四川省住宅專項維修資金管理細則》的通知 

川建發[2009]21號

各市（州）及擴權試點縣（市）建設（房地產）行政主管部門、財政局：

為了加強對住宅專項維修資金的監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規，結合四川實際，制定《四川省住宅專項維修資金管理細則》，現印發給你們，請遵照執行。

                                 四川省建設廳 

                                 四川省財政廳

                                      二00九年五月二十一日 

四川省住宅專項維修資金管理細則

第一章 總 則

 第一條  為加強住宅專項維修資金的監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第504號）、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等法律、法規規定，結合四川實際，制定本細則。

 第二條  四川省行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金（以下稱維修資金）的交存、使用、管理和監督，適用本細則。

本細則所稱維修資金，是指住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后，專項用于維修、更新、改造的資金。

本細則所稱共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本細則所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第三條  住宅、住宅小區內的非住宅或者與單幢住宅結構相連的非住宅應按本細則規定交存維修資金。屬于一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外。

住宅小區外有兩個及兩個以上房屋所有權人的非住宅物業維修資金的建立，參照本細則執行。

 第四條  維修資金實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監督的原則。

 第五條  省建設廳會同省財政廳對本省行政區域內維修資金的交存、使用、管理進行指導和監督。

市（州）、縣(市、區)建設(房地產)主管部門會同同級財政部門對其行政區域內維修資金的交存、使用、管理進行指導和監督。

市（州）、縣(市、區)建設(房地產)主管部門的維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）負責維修資金的具體管理。

維修資金管理機構應當依法接受審計、監察等部門的審計監督。

第二章 交 存

 第六條  商品住宅在辦理房屋產權初始登記前，購房人按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首次交存維修資金的數額為當地建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況，合理確定、定期公布每平方米建筑面積維修資金首次交存的標準。

商品住宅在辦理房屋產權初始登記前，尚未出售房屋的維修資金由開發建設單位代為交存。商品住宅出售時，開發建設單位交存的維修資金轉由購房人承擔。

商品住宅的維修資金屬于交存的業主所有。

 第七條  拆遷安置房實行產權調換和征地拆遷（農轉非）安置的房屋，拆遷人在辦理產權初始登記手續前，按第六條規定交存維修資金。拆遷人為被拆遷人交存的維修資金歸被拆遷人所有。

 第八條  售后公有住房首次交存的維修資金由出售單位和購房人分別按以下規定提取和交存：

（一）公有住房出售單位按照配備電梯的房屋不低于售房款的30%、未配備電梯的房屋不低于售房款的20%的標準提取維修資金。公有住房出售單位提取的維修資金屬于公有住房出售單位所有，�？顚Ｓ�。

（二）購房人按照購房款的2%首次交存維修資金。公有住房購房人交存的維修資金，屬于購房人所有。

 第九條  開發建設單位、公有住房出售單位在出售房屋時，應當與購房人在購房合同中載明購房人首次交存維修資金事項。

拆遷人與被拆遷人在房屋拆遷安置產權調換協議中或征地拆遷（農轉非）安置房屋協議中應當載明拆遷人首次交存維修資金事項。

 第十條  市（州）、縣（市、區）建設（房地產）主管部門和財政部門應當指定當地一家商業銀行作為本行政區域內維修資金的專戶管理銀行，管理機構應當在指定的商業銀行開設維修資金專戶。

在維修資金專戶中，應當建立維修資金明細賬，以建筑區劃為單位按幢立賬，并以房屋戶門號設分戶賬，記載分戶賬的交存、使用、結存等情況。公有住房出售單位提取的維修資金按建筑區劃單獨列賬。

 第十一條  業主、開發建設單位、公有住房售房單位在交存維修資金后，管理機構應當出具由財政部門統一監制的維修資金專用票據。

 第十二條  業主分戶賬面維修資金余額不足首次交存金額的30%時，業主應當及時續交。續交后分戶賬面維修資金余額應當不少于首次應交存金額。

已成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交的具體辦法由市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

 第十三條  利用建筑區劃內業主依法享有的共用部位、共用設施設備進行經營的，所得收益應當主要用于補充維修資金，并分攤計入相關業主的分戶賬。

共用設施設備報廢后回收的殘值、業主委員會或業主自愿籌集交存的款項等資金也應當轉入維修資金。

 第十四條  房屋所有權轉讓時，原業主（轉讓人）維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時轉讓，原業主交存維修資金的余額，由受讓人向原業主支付，雙方另有約定的除外。

原業主未交存維修資金或者業主分戶賬面余額不足規定標準的，由轉讓當事人協商足額交存后，憑維修資金專用票據或交存證明及其他法定要件辦理房屋所有權登記。

第三章 使 用

 第十五條  維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新、改造，不得挪作他用。

維修資金的使用應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

 第十六條  按照國家發改委《物業服務定價成本監審辦法（試行）》（發改價格[2007]2285號）規定應在物業服務費中列支的，不得使用維修資金。

依照法律法規或合同約定，應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用，不得使用維修資金。

住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

按照國家有關法律、法規和規章規定，不能使用維修資金的其它事項。

 第十七條  維修資金使用的分攤，按下列規定進行：

（一）商品房之間使用維修資金的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間使用維修資金的，由相關業主和公有住房出售單位按照所交存維修資金的比例分攤。業主承擔的部分，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品房之間使用維修資金的，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房出售單位按照所交存維修資金的比例分攤。

（四）共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

 第十八條  共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用按照以下規定列支：

（一）涉及整個建筑區劃共用的，在該區劃全體業主維修資金賬戶中列支。

（二）涉及單幢或部分建筑物共用的，在其相關受益業主的維修資金賬戶中列支。

 第十九條  維修資金的使用，應按以下程序進行：

（一）提出使用方案

物業服務企業、業主委員會、相關業主根據住宅共用部位、共用設施設備現狀及業主的意見，自行或者委托相關單位制定維修資金使用方案。

維修資金使用方案的內容應包括：維修工程造價的預算情況、施工方案及實施時間、工程預算書及工程合同、維修施工單位的比選方式、工程驗收及決算方式、維修資金的列支范圍和分攤方式等。

（二）維修施工單位的選擇

工程造價預算編制完成后，業主委員會、相關業主可自行或其委托的物業服務企業通過公開、公平、公正的競選方式選定維修施工單位；維修工程項目較小的，為節約費用，業主委員會或相關業主可采取簡易方式，選定維修施工單位。

維修施工單位應當具備獨立法人資格并具有與建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修施工內容相符的相關資質。

（三）業主決策

維修資金使用方案應當經資金列支范圍內專有部分占相關建筑物面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意，并在小區明顯位置進行公示。

維修資金使用方案可由工程造價咨詢機構進行評估。

（四）審核備案

業主委員會、相關業主或其委托的物業服務企業、維修施工單位，持維修資金使用方案、業主大會決議或業主書面同意等必要材料到建筑區劃所在地的管理機構辦理維修資金使用備案。

（五）工程款的預撥付

管理機構根據審核通過的工程承包合同約定，書面通知專戶管理銀行劃撥預付資金。預撥付金額原則上不超過預算金額的50%。

（六）現場簽證

建筑區劃內的共用部位、共用設施設備維修工程實行現場簽證制度。相關業主代表或其委托的物業服務企業應當參與維修工程施工現場管理，對工程范圍、工程數量、所需材料、采用工藝與技術等進行現場簽證并提出書面意見。維修資金使用金額較大的維修工程，可由業主大會決定聘請工程造價咨詢機構代為現場簽證。

（七）竣工驗收

工程竣工后，申請人憑工程決算單、費用結算票據、由業主委員會或者維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意簽署的驗收審核意見等資料向管理機構備案。

備案后，由管理機構書面通知專戶管理銀行撥付扣除質量保證金的剩余決算資金。

（八）質量保修

維修工程合同應當約定工程質量保證條款。工程質量保證期滿后，由維修施工單位憑據業主審核意見等相關資料，向管理機構提出申請并備案，管理機構方可書面通知專戶管理銀行撥付工程質量保證金。

維修工程質量按照國家法律法規和建設工程質量相關技術規范的規定執行。建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修工程的質量保修內容和期限，須按建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定在維修工程合同中明確約定。

市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門依照以上維修資金使用的程序，結合本地區實際具體規定。

 第二十條  房屋建筑出現安全隱患，經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現嚴重影響業主生活、安全的緊急情況，以及法律、法規、規章和有關技術標準規定住宅共用部位、共用設施設備必須維修的，相關責任人應當及時維修。

建設（房地產）主管部門應當督促相關責任人、業主委員會或相關業主限期維修。物業服務企業應當予以配合。

組織緊急維修的單位應當將維修資金緊急使用方案在建筑區劃內主要出入口顯著位置進行公示，公示情況留存影像資料。維修結束經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意竣工驗收或經管理機構審核，發生的維修費用從維修涉及范圍內相關業主維修資金賬戶中列支并公示。

維修資金緊急使用的具體辦法由市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門另行規定。

 第二十一條  市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門應當根據建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修、更新、改造工程的要求，建立具有相關資質的工程造價咨詢機構和施工單位的推薦名錄，供業主、業主委員會或其委托的物業服務企業選擇。

工程造價咨詢機構和施工單位的推薦名錄由市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門定期公布。

 第二十二條  申請人應當對申請使用備案材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

業主或公有住房出售單位對維修資金使用情況有異議的，可以要求使用申請人提供有關的費用清單、發票和按戶分攤費用清單等進行核對。

第四章  管理與監督

    第二十三條  業主大會成立前，維修資金應存入當地維修資金專戶管理銀行的維修資金專戶中，由管理機構統一代管。

 第二十四條  業主大會成立后，經業主大會表決通過，業主委員會可在當地維修資金專戶管理銀行開設維修資金賬戶，并向所在地管理機構備案。管理機構將代管的維修資金，劃轉至該業主委員會設立的維修資金賬戶。

建筑區劃發生變動，或業主委員會主任或副主任發生更換，以及業主委員會的名稱、聯系方式、地址發生變動等情況，業主委員會應持相關手續到管理機構和專戶管理銀行辦理維修資金賬戶的有關變更手續。

業主委員會設立的維修資金賬戶接受市（州）、縣（市、區）建設(房地產)主管部門、財政部門以及專戶銀行的監督。

 第二十五條  房屋產權發生轉移的，當事人應持相關材料，到管理機構辦理業主分戶賬更名手續。

 第二十六條  因拆遷或不可抗力原因致使房屋滅失的，業主可持身份證件、房屋所有權證注銷證明（或拆遷補償安置協議等）、提取維修資金申請資料向管理機構提出申請，經審核后，管理機構通知銀行辦理分戶賬注銷。

業主持管理機構同意支付通知和上述資料向專戶管理銀行提取其維修資金分戶賬的剩余款額。

 第二十七條  專戶管理銀行應當每年至少一次向管理機構或業主委員會發送維修資金對賬單或應要求發送維修資金對賬單。

已成立業主大會的，業主委員會或者其委托賬目管理單位應當每月與開戶銀行核對維修資金賬目，并將下列情況每年至少向全體業主公布一次：

 （一）維修資金交存、使用和結存的金額；

（二）發生物業維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分攤情況,應當按每幢建筑物公布；一幢建筑物有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布；

（三）維修資金使用和管理的其他有關情況。

未成立業主大會的，管理機構按照前款規定應當每月與開戶銀行核對維修資金賬目，并將情況每年至少向全體業主公布一次。管理機構、業主委員會和專戶管理銀行應當建立維修資金查詢制度，接受業主的查詢。

 第二十八條  維修資金自存入維修資金專戶之日起，按照中國人民銀行規定的利率計息。

在保證維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規定將維修資金用于購買一級市場新發行的國債和在專戶管理銀行進行組合存儲，但不得用于其他投資。

維修資金禁止用于從事國債回購、股票買賣及委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第五章 附 則

 第二十九條  本細則實施前，商品住宅、公有住房已經出售但未建立維修資金的，應當補建。

(一)  已辦理房屋入住手續的商品住宅及相關聯的非住宅業主，按申請年度所在城市建設（房地產）主管部門依據建設部、財政部令第165號規定并公布執行的交存標準，將首期專項維修資金足額存入管理機構委托的專戶管理銀行維修資金專戶。

(二)  售后公有住房由售房單位按當地建設（房地產）主管部門和財政部門確定的公有住房售房款的一定比例一次性提取，將首期公有住房專項維修資金足額存入維修資金專戶管理銀行。

(三)  已發生轉讓的售后公有住房，由業主按申請年度所在城市建設（房地產）主管部門依據建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》及本細則公布執行的交存標準，將首期專項維修資金足額存入管理機構委托的專戶管理銀行維修資金專戶。

(四)  應當建立而未建立，或未完全建立專項維修資金的住宅或住宅區，業主應當依法成立業主大會并召開業主大會會議，就補建本區域維修資金及維修資金管理制度作出決定，并按照商品房、公有住房的不同性質，向所在城市建設（房地產）主管部門申請補建，業主、售房單位應當將首期維修資金，足額交存專戶管理銀行維修資金專戶。

第三十條  住宅共用部位、共用設施設備在保修期內，因不可抗力造成損壞需維修、更新、加固的，可以按本細則規定使用維修資金。

 第三十一條有下列行為之一的單位和個人，依照建設部、財政部令第165號《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，分別依法給予責令限期改正、罰款、吊銷資質證書、沒收違法所得等行政處罰，或依法給予行政處分、追究法律責任，造成損失的，依法賠償：

(一)  公有住房單位未按規定交存維修資金、違反規定將房屋交付買受人、未按規定分攤維修、更新和改造費用的；

(二)  開發建設單位違反規定將房屋交付買受人、未按規定分攤維修、更新改造費用的；

(三)  市（州）縣（市、區）建設（房地產）主管部門、財政部門和管理機構及物業服務企業挪用維修資金的；

(四)  市（州）、縣（市、區）建設（房地產）主管部門、財政部門和管理機構、業主大會違反本細則第二十八條規定的。

第三十二條　　對違反維修資金專用票據管理規定的行為，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

 第三十三條　市（州）、縣（市、區）建設（房地產）主管部門、財政部門和管理機構的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物，或不依法履行監督和管理職責，挪用維修資金的,依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

  第三十四條　市（州）、縣（市、區）建設（房地產）主管部門和財政部門可以就實施本細則作出補充規定。

第三十五條 本細則自2009年10月1日起施行。本細則實施前已辦理商品房預售許可證的，其維修資金按照當地原政策規定建立。

第三十六條 本細則由省建設廳、省財政廳負責解釋。